Der Außenbereich ist das Aushängeschild eines Hauses. Genau deshalb schenken viele Immobilienmakler und Hausbesitzer dem Bereich die gleiche Aufmerksamkeit wie dem Inneren. Besonders häufig richtet sich die Aufmerksamkeit auf die Gestaltung des Gartens. Neben Oberflächlichkeiten gibt es außerdem gewisse Gesetze und Leitfäden, welche Wartungsarbeiten im Freien regeln.
Rechtliche Verantwortlichkeiten: Was Hausbesitzer bei der Wartung des Außenbereichs wissen sollten
In Deutschland gibt es verschiedene Regelungen und Gesetze, welche Immobilienbesitzer befolgen müssen. Diese verpflichten Hausherren unter anderem dazu, regelmäßige Wartungsarbeiten am Außenbereich ihrer Häuser durchzuführen. Hier sind einige der wichtigsten Regelungen:
- § 823 BGB Schadensersatzpflicht:
Hausbesitzer haben eine Zustandsverantwortlichkeit und Schadensersatzpflicht. Diese Regelungen stellen sicher, dass das Grundstück und Gebäude keine Gefahren für Passanten darstellt. Zu den besonders häufigen Gefahren gehören Stolperfallen und herabfallende Gegenstände (Eiszapfen im Winter). In gewissen Fällen koppelt sich die Zustandsverantwortlichkeit an die Verkehrssicherungspflicht. Wird ein Verkehr auf dem Grundstück zugelassen, so haftet der Besitzer für die sich dadurch ergebenden Gefahren.
- Landesbauordnungen (LBO):
In Deutschland entscheiden die Bundesländer unabhängig voneinander über ihre Bauordnung. Die unterschiedlichen Landesbauordnungen (LBO) legen unter anderem spezifische Anforderungen an die Wartung von Gebäuden und Außenanlagen fest. In vielen Bundesländern wird an Hausherren zum Beispiel die Bedingung gestellt, regelmäßige Inspektion und Wartung von Balkonen und Treppen durchzuführen.
- Nachbarschaftsrecht:
In Deutschland können nachbarschaftsrechtliche Bestimmungen die Wartung von Grundstücken und Gebäuden regeln. Hier entscheiden die Bundesländer erneut unabhängig voneinander. Ihr sogenanntes Nachbarschaftsgesetz soll eine konfliktfreie Nachbarschaft sicherstellen. Darunter tritt das Recht besonders dann auf, wenn die Zustände auf einem Grundstück die Nachbarn beeinträchtigen.
Ein häufig betroffener Teil im Außenbereich ist die Gartengestaltung. Verwildernde Pflanzen an der Grundstücksgrenze können das Nachbarschaftsrecht gelten lassen. Auch ein zu hoher Sichtschutz beziehungsweise Zaun ohne die vorgeschriebenen Abstandsregelungen und ortsüblichen Vorschriften kann das Recht beanspruchen.
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Sonderfälle: Zusätzliche Pflichten und Gesetze zur Wartung
Grundsätzlich können die genauen Anforderungen und Zuständigkeiten je nach Standort und den individuellen Umständen variieren. Zu den individuellen Umständen gehört unter anderem die personalisierte Pflege spezieller Immobilien. Denkmalgeschütze Gebäude werden beispielsweise speziell vom Denkmalschutz-Gesetz geregelt. Dieses stellt zusätzliche Anforderungen und Bedingungen an die Wartung. So müssen Auflagen der Denkmalbehörde bei Renovierung, Umbau und Nutzung beachtet werden.
Neben denkmalgeschützten Gebäuden müssen Immobilien-Vermieter mit personalisierten Bedingungen rechnen. Wer sein Haus vermietet, muss das Mietrecht befolgen. Dieses schützt Vermieter und Mieter von späteren Konflikten. Darunter sind Vermieter in der Regel verpflichtet, sicherzustellen, dass das Mietobjekt in einem sicheren und bewohnbaren Zustand ist. Ähnlich wie bei der Schadensersatzpflicht können hier verschiedene Umstände weitere Pflichten gelten machen.
Im Zuge der Vielzahl an Bestimmungen wird Hausherren empfohlen, sich an örtliche Behörden, Bauämter oder rechtliche Experten zu wenden. So kann sichergestellt werden, dass alle geltenden Vorschriften und Gesetze in Bezug auf die Wartung des Außenbereichs eingehalten werden.
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Gartenpflege: Tipps zur Wartung und Instandhaltung
Die Erneuerung eines Gartens ist eine persönliche Entscheidung: Hier gibt es in Deutschland keine festgelegten Vorschriften, welche den Zeitpunkt dafür genau festlegen. Die daraus entstehende Freiheit ermöglicht es Hausbesitzern, den Außenbereich nach ihren individuellen Bedürfnissen zu gestalten. Dennoch gibt es wichtige Überlegungen zur Pflege und zum Schutz von Gartenmöbeln und anderen Gegenständen im Garten.
Grundsätzlich wird Hausherren die Nutzung hochwertiger Gartenmöbel nahegelegt. Gartenmöbel von Garten-und-Freizeit.de bestehen beispielsweise aus verschiedenen Materialien, die nicht nur robust und witterungsbeständig sind, sondern auch das Ambiente des Außenbereichs optisch aufwerten. Die Verwendung von hochwertigen Materialien kann dabei zusätzliche Wartungskosten auf lange Sicht reduzieren.
Es ist zudem weiterhin zu beachten, dass Landesbauordnungen in Deutschland die Gestaltung des Gartens einschränken können. Besonders in Verbindung mit baulichen Veränderungen wie Terrassen oder Gartenhäusern empfiehlt sich die Auseinandersetzung mit der LBO.
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Hausaußenbereich: Wartungen nach 5 bis 15 Jahren
Im Hausaußenbereich fallen nach 5 bis 15 Jahren verschiedene wichtige Wartungsarbeiten an, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Dazu gehören …
- (alle fünf bis zehn Jahre) regelmäßige Anstriche, welche nicht nur die ästhetische Erscheinung verbessern, sondern auch vor Witterungseinflüssen schützen.
- (nach etwa zehn Jahren) regelmäßige Überprüfungen von Holzkonstruktionen wie Terrassen, um Verrottungen und Insektenbefall frühzeitig zu ermitteln und bekämpfen.
- (nach etwa zehn Jahren) Inspektionen von Abdichtungen mit Fugenmaterialien, um sicherzustellen, dass sie noch intakt sind und keine Feuchtigkeit eindringen kann.
- (nach etwa 15 Jahren) sorgfältige Überprüfungen und Reinigungen der Dachrinnen und Fallrohre, um Verstopfungen zu verhindern, welche zu Wasserschäden führen können.
Hauswartung: Wichtige Aufgaben nach 30 Jahren
Auch nach 30 Jahren sind im Außenbereich des Hauses einige wichtige Wartungsarbeiten erforderlich. Nach so langer Zeit ist es wichtig, die Langlebigkeit und Sicherheit des Zuhauses wiederherzustellen. In diesem Fall ist der erste Schritt eine sorgfältige Inspektion der Haustür und der Fenster. Diese sind für die Energieeffizienz und den Diebstahlschutz von entscheidender Bedeutung.
Auch der Schornsteinkopf sollte nach etwa 30 Jahren überprüft werden. Dieser kann durch Witterungseinflüsse beschädigt werden und sollten auf Risse oder Ablösungen untersucht werden. Darüber hinaus sollten Blitzschutzanlagen regelmäßig gewartet werden, um ihre Wirksamkeit sicherzustellen und Schäden durch Blitzeinschläge zu verhindern. In den VDE-Normen sind gesonderte Bestimmungen zum Blitzschutz festgelegt. Neben Türen, Fenstern, Schornsteinköpfen und Blitzschutzanlagen ist es außerdem wichtig, die Stabilität und Abnutzung der Treppe nach 30 Jahren zu überprüfen.
Langzeitinvestition: Wartungen nach 30 bis 50 Jahren
Es gibt einen großen Unterschied zwischen Wartungsarbeiten und Erneuerungen: Wartungsarbeiten sorgen dafür, dass gewisse Bereiche wie Treppen, Fenster oder Dachrinnen nicht ausgetauscht werden müssen. Durch dies können Hausherren Geld einsparen und zugleich den Wert und das Aussehen der Immobilie optimieren. Erneuerungen stehen im kompletten Gegensatz zu den Wartungsarbeiten. Denn diese setzen Zeitaufwand, Ausbau, Kauf und Aufbau eines veralteten und neuen Bereiches voraus.
Um Erneuerung ausschließen zu können, wird Immobilienbesitzern die regelmäßige Investition in Wartungsarbeiten nahegelegt. Es gilt: Wartungsarbeiten sind Langzeitinvestitionen, welche die Lebensdauer und Energieeffizienz des Gebäudes bewahren. Und auch nach etwa 30 bis 50 Jahren fallen hier einige Wartungen an. So sollte die Außendämmung nach etwa 40 Jahren auf Risse oder Schäden überprüft werden.
Eine intakte Dämmung gilt für die Wärmeisolierung und den Schutz vor Feuchtigkeit als unverzichtbar. Nach Jahrzehnten der Belastung durch Witterungseinflüsse erfordert ebenso das Dach regelmäßige Inspektionen und Wartungen. In diesen müssen lockernde Dachziegel, beschädigte Abdichtungen und undichte Stellen behoben werden. Neue Dämmungen sind hier meist nach 40 Jahren fällig. Erneuerungen wie neue Eindeckungen können je nach Lage, Material und Qualität nach 30 bis 50 Jahren notwendig sein.